Проблемы оплаты аккредитивом при альтернативной сделке

Если в сделке с недвижимостью участвует как минимум три стороны, то такая сделка носит название альтернативная.

При большем количестве альтернативных операций с недвижимостью выстраивается цепочка сделок. Главными в альтернативной сделке являются Продавец верхний, который продает квартиру и ничего не покупает и Покупатель нижний, который покупает квартиру и ничего не продает. Третья сторона — обычные участники, которые одновременно и продают и покупают квартиры, их называют – альтернативщики.

Увеличивается цепочка квартир – увеличивается количество документов и время подготовки для проведения альтернативной сделки. Одновременно возрастает вероятность различных рисков. При выпадении из этой цепочки одного из участников, она вся разрушается.

Расчеты в альтернативных сделках, чаще всего, осуществляются с использованием банковских сейфовых ячеек для расчета наличными денежными средствами или с помощью аккредитива.

Если в сделке три стороны и используются наличные денежные средства, то достаточно одной банковской ячейки. Когда в цепочке несколько альтернативщиков, и они не обладают достаточной суммой для осуществления сделки, количество ячеек возрастает.

Аккредитив - аналог банковской ячейки, но с безналичными расчетами. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, и в банк будут предоставлены подтверждающие документы – договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, продавец получит доступ к деньгам.

В альтернативных сделках нижний Покупатель оформляет аккредитив на верхнего Продавца, указав, что условием раскрытия аккредитива является регистрация перехода права собственности на квартиры участников цепочки. Но правовые отношения их не связывают.

Если аккредитив, открытый нижним Покупателем не покрывает стоимости квартиры, реализуемой верхним Продавцом, то один из участников альтернативной цепочки должен покрыть эту разницу. Тогда усложняются расчеты между участниками сделки и появляются: дополнительный аккредитив, банковская ячейка или оплата наличными по расписке.

Но если нет частичной доплаты, то остальные участники не ставят подписи в платежных поручениях, не отправляют переводы со своего счета на счет следующего продавца и не используют счета в качестве транзитных. Риск в опасности оспаривания альтернативных сделок.

Участникам цепочки надо предусматривать среди условий раскрытия аккредитива предъявление актов приема-передачи квартир, на которых фигурируют расписки продавцов о получении денег за квартиры.

Дополнительной проблемой является для некоторых участников альтернативной сделки невозможность получения вычета НДФЛ.